Binnen Planners van Waarde adviseren wij veel ondernemers op het gebied van financiële planning, vermogensplanning en bemiddeling in hypotheken, vastgoedfinancieringen en levensverzekeringen. In dit artikel besteden wij speciale aandacht aan een woninghypotheek voor ondernemers.
Ongelijke behandeling ondernemer en personeel
Als je als ondernemer al eens een hypotheek hebt geregeld, dan heb je vast gemerkt dat een aanvraag door geldverstrekkers anders wordt behandeld dan die van werknemers die mogelijk bij jou in loondienst zijn. Hier geldt vaak dat een loonstrookje en een door jou ingevulde werkgeversverklaring voldoende zijn om een hypotheek te kunnen regelen. Inmiddels moeten deze documenten worden aangevuld met een zogenoemde coronaverklaring, waarvan de inhoud nogal verschilt per geldverstrekker en vrij summier is.
Als ondernemer kom je hier niet mee weg. De jaarcijfers van drie jaar moeten worden beoordeeld, eventueel aangevuld met een kolommenbalans van het lopende jaar. Voor een DGA geldt nog een aanvulling met salarisstroken van de afgelopen drie jaar. Balansanalyses moeten worden gemaakt om uiteindelijk te kunnen beoordelen of de onderneming wel voldoende levensvatbaar is en of de continuïteit van de winst en salaris voldoende gewaarborgd is om de hypotheeklasten te kunnen dragen. Daarnaast moet vaak een uitgebreidere coronaverklaring worden ingevuld, dan bij werknemers het geval is. Of dit verschil in behandeling wel of niet terecht is, laten we voor nu even in het midden. We hebben er nu immers éénmaal mee te dealen.
Als adviseur moeten wij vaak ook een aanvullende toelichting over de ondernemer en onderneming schrijven, het liefst met een onderbouwing van bijzondere balansposten.
Rekening-courant directie
Een bijzondere balanspost die wij vaak bij DGA’s tegenkomen is de rekening-courant directie. Deze post kunnen we omschrijven als een (tijdelijke) privé geldlening in rekening-courant bij je BV met de intentie om het geleende geld weer terug te betalen. Formeel heeft dit geld de BV nog niet verlaten, aangezien het geleende geld niet als dividend is uitgekeerd. Het gevolg hiervan is dat je als DGA een box 3 schuld hebt aan je BV, waarvan de rente in privé niet aftrekbaar is. Overigens is de rente in de BV gewoon belast resultaat. Deze schuld moet bij een hypotheekaanvraag als een consumptieve lening worden beoordeeld alsof je geld leent van een bank voor bijvoorbeeld de aankoop van een auto.
Nu hoeft dat op zich nog niet een groot probleem te zijn als deze rekening-courant beperkt is tot bijvoorbeeld € 25.000, maar in de praktijk komen we ook regelmatig standen van € 100.000 of veel meer tegen. Dan wordt het een ander verhaal en kan deze lening wel eens een molensteen om je nek worden bij een hypotheekaanvraag, voor het oversluiten naar een andere geldverstrekker, of erger nog, bij de wens om een ander huis te kopen.
Een rekening-courant directie kun je als DGA aflossen door het geld weer over te maken naar de BV als het geld in privé aanwezig is. Een andere optie is een dividenduitkering uit voldoende vrij uitkeerbare reserves.
Regeren is vooruitzien
Wij merken dat geldverstrekkers scherp zijn op rekening-courant directies bij hypotheekaanvragen. Heb je de wens om een ander huis te kopen in 2021 of wil je mogelijk je hypotheek oversluiten in 2021 vanwege de lage rentestand? Dan adviseren wij jou als DGA om met je accountant te overleggen om deze schuld nog dit jaar af te lossen als dit mogelijk is. Dan is bij het opmaken van de jaarrekening van 2020 geen rekening-courant directie meer zichtbaar, heb je minder uit te leggen bij een hypotheekaanvraag en is de kans op succes een stuk groter. Houdt er wel rekening mee dat bij geen actie ondernemen, de normen en regels van de geldverstrekkers altijd voorgaan. Wij willen jou graag begeleiden naar een volgende financiering en hopen dat deze tip voor jou van waarde zal zijn. Wil je meer weten? Neem dan contact op met één van de planners van Planners van Waarde.
