De waarde van een woning kan in de huidige overspannen markt eigenlijk pas echt goed worden vastgesteld na een ‘biedingsstrijd’. Een ton overbieden is daarbij geen uitzondering.

In de financiële afwikkeling van een echtscheiding, waarbij één van beide ex-partners de woning overneemt, kan deze hoge woningwaarde tot problemen leiden bij de verdeling. De overdragende partner zal geneigd zijn de woning te willen verkopen omdat hij of zij bang is dat de woning kort na de scheiding met winst wordt verkocht door de partner.

Vaak is de andere partner helemaal niet uit op het maken van winst, maar wil in de echtelijke woning blijven vanwege de kinderen. Om discussie over de waarde bij echtscheiding te voorkomen, kan een meerwaardeclausule mogelijk uitkomst bieden. Hiermee wordt voorkomen dat de woning kort na de scheiding met winst wordt verkocht en de ex-partner het nakijken heeft.

Wat houdt een meerwaardeclausule in?

Bij het opnemen van een meerwaardeclausule in een echtscheidingsconvenant wordt afgesproken dat de ex-partner een percentage van de meerwaarde ontvangt als de woning binnen een bepaalde periode wordt verkocht door degene die de woning bij de scheiding heeft overgenomen. De tegenhanger van de meerwaardeclausule is de minderwaardeclausule. Als de woning binnen een bepaalde periode wordt verkocht voor minder dan de bij de echtscheiding bepaalde waarde, dan betaalt de ex-partner mee aan het verlies. Door zowel de waardestijgingen als de waardedalingen op te nemen ontstaat een evenwichtige afspraak.

Waar moet op gelet worden?

Op het eerste oog lijkt het opnemen van deze clausule een sympathieke oplossing om partijen tot afspraken te bewegen. Degene die de woning overdraagt hoeft hierdoor niet bang te zijn dat zijn of haar partner via de grillige woningmarkt “extra overwaarde” bij doorverkopen in zijn of haar zak steekt. Het opnemen van een meerwaardeclausule in het echtscheidingsconvenant heeft financiële consequenties.

Overwegingen

Een waardestijging of -daling van een woning kan verschillende oorzaken hebben. Het is bij het opstellen van de clausule verstandig dat beide partners bespreken hoe zij hiermee om willen gaan. De volgende vragen kunnen (in ieder geval) een rol spelen:

Welke termijn wordt er afgesproken?
Wat als de prijzen op de huizenmarkt zijn gedaald of gestegen gedurende die termijn (autonome waardeverandering)?
Wat wordt er afgesproken als de overnemende partner tussentijds investeringen doet welke van invloed zijn op de waarde van de woning? Of juist de omgekeerde situatie: de overnemende partner onderhoudt de woning niet voldoende, waardoor de waarde daalt?
Wat als er andere externe waardebepalende factoren zich voordoen gedurende de afgesproken termijn (wijziging bestemmingsplan, bebouwing van de omgeving, verontreiniging, ontstane geluidsoverlast etc.)?
Wat als de woning wordt doorverkocht aan familie, vrienden of een eventuele nieuwe partner? Hoe is dan geborgd dat er een marktconforme prijs wordt gehanteerd?
Welke afspraken worden er gemaakt over de verkoopkosten bij verkoop aan derden?

In onze visie zou je ernaar moeten streven de termijn van de meerwaardeclausule zo kort mogelijk te houden, bijvoorbeeld één tot twee jaar. Het doel van de scheiding en de overname van de woning door één van beiden is om definitief te ontvlechten. Het opnemen van een meerwaarde- en minderwaardeclausule verhindert dat. Bovendien kunnen er meer discussies ontstaan over de waardeverandering van de woning naarmate de termijn langer is.

Vastlegging van de afspraken

De afspraken dienen zo duidelijk en volledig mogelijk te worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant. De overwegingen van beide partners dienen zo uitgebreid mogelijk opgenomen te worden. Zo wordt discussie voorkomen op het moment dat de clausule wordt ‘ingeroepen’.

Fiscale aspecten

Bij het opnemen van een meerwaardeclausule in een scheidingsconvenant dient ook rekening te worden gehouden met fiscale aspecten. Dat gaat enerzijds om de inkomstenbelasting en anderzijds om schenkbelasting.

A. Inkomstenbelasting

De vraag die in de praktijk vaak wordt gesteld is of de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting in gevaar kan komen door het opnemen van een meer- of minderwaarde clausule.

In de inkomstenbelasting is bepaald dat de waardeverandering van de woning de belastingplichtige grotendeels moet aangaan om als fiscale eigen woning te kunnen worden aangemerkt. Grotendeels is minimaal 50%. Afspraken waarbij de toekomstige overwaarde bij helfte wordt gedeeld voldoen aan die eis. Een eventuele afrekening met een ex-partner in verband met de clausule kan hierdoor niet leiden tot een eigenwoningschuld of een eigenwoningreserve.

B. Schenkbelasting

Om heffing van schenkbelasting te voorkomen zou naast een eventuele meerwaarde ook een eventueel verlies moeten worden gedeeld. Vandaar dat aan een meerwaardeclausule vaak tevens de tegenhanger in de vorm van de minderwaardeclausule is gekoppeld. Wanneer alleen een meerwaarde hoeft te worden gedeeld zou het kunnen dat de ex-partner wordt bevoordeeld door de afspraken. Dit kan door de Belastingdienst worden aangemerkt als een belaste schenking.

Conclusie

Echtscheiding is vaak een emotioneel zwaar en moeilijk traject, waarbij, naast juridische aspecten, ook financiële en fiscale zaken een grote rol kunnen spelen. Vandaar dat het goed is om de juiste deskundigen in te schakelen, zodat er later geen problemen ontstaan.

Wij adviseren contact op te nemen met een partner van Planners van Waarde om je goed te laten adviseren.