Doordat de huizenprijzen de laatste jaren fors zijn opgelopen, hebben inmiddels veel woningbezitters een aanzienlijke overwaarde in hun woning. In de praktijk blijkt het vooral voor senioren toch vaak lastig om deze overwaarde op te nemen. Wat zijn dan mogelijkheden?
Verhuizen naar een andere (goedkopere) woning
De meest voor de hand liggende manier om de overwaarde te verzilveren, is om een andere, goedkopere woning te kopen of te verhuizen naar een huurwoning. In de praktijk blijkt de senior echter helemaal niet zo verhuisbereid, los van de mogelijkheden die er überhaupt zijn om een geschikte woning te kopen. Wie niet wil verhuizen, kan zijn overwaarde vrijspelen door het afsluiten van een (extra) hypotheek.
Krediethypotheek
Als het past op het inkomen, is het afsluiten van een krediethypotheek de beste oplossing. De consument heeft dan de mogelijkheid om gelden op te nemen op het moment dat het hem uitkomt en is hij pas rente verschuldigd vanaf opname.
Toetsen op basis van werkelijke lasten
Wanneer de leencapaciteit onvoldoende is, kan mogelijk geleend worden op basis van een explainregeling (toetsen op basis van werkelijke bruto lasten). Steeds meer geldverstrekkers kunnen namelijk toetsen op basis van de werkelijke lasten. Vraag ons derhalve om passend advies.
Lenen bij de kinderen
Beschikken de kinderen over voldoende vermogen (of inkomen om een extra lening af te sluiten), dan bestaat ook de mogelijkheid om geld te lenen bij de kinderen. In dat geval hebben de ouders niets te maken met de wettelijke leennormen. De rente en voorwaarden kunnen de kinderen en ouders onderling met elkaar afstemmen.
Opeethypotheek
Bij een opeethypotheek wordt de overwaarde ineens of in maandelijkse (niet levenslang!) termijnen opgenomen. Over het opgenomen bedrag is rente verschuldigd. Deze wordt bijgeschreven op de schuld, waardoor de consument geen maandelijkse lasten heeft. Een opeethypotheek is geschikt voor consumenten die geen of een laag inkomen hebben. Bij de verstrekking vindt geen inkomenstoets plaats.
SVn Verzilverhypotheek en SVn Blijverslening
De SVn Verzilverlening is ook een opeethypotheek. De gemeente bepaalt voor welke doeleinden deze afgesloten kan worden. Dit kan zijn voor woningverbetering, verduurzaming en/of voor het generatieklaar maken van de woning, maar soms ook voor huishoudelijke hulp of schenking aan kinderen. De lening moet worden aangevraagd bij SVn. Een ander alternatief is de SVn Blijverslening, waarbij de consument wel maandelijkse lasten betaalt en er een inkomenstoets plaatsvindt.
Vruchtgebruikconstructie
Een andere variant is de zogenaamde vruchtgebruikconstructie. Hiermee splits je het juridische en economische eigendom van de woning (blooteigendom) met behoud van recht van gebruik en bewoning door de huidige eigenaar (vruchtgebruik). Deze constructie is vooral geschikt binnen ouder-kindrelaties. Het vestigen van recht van hypotheek op het vruchtgebruik of blooteigendom is juridisch mogelijk, alleen in de praktijk (nagenoeg) niet financierbaar. Door het toepassen van deze constructie verhuist de woning naar box 3.
Verkopen van de woning en terughuren (sale and leaseback)
Wanneer een hypotheek geen oplossing biedt, bestaat de mogelijkheid om de woning te verkopen, om deze vervolgens weer terug te huren. Deze constructie staat ook bekend als sale and leaseback. Er zijn relatief veel partijen op de markt die deze constructie aanbieden. Deze constructie wordt vaak aangegaan wanneer het inkomen te laag is om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
Verkopen van de woning aan kinderen en terughuren
Ouders kunnen ook de woning verkopen aan de kinderen, eventueel met gedeeltelijk schenking, om deze vervolgens weer terug te huren. De kinderen kunnen voor de betaling van de koopsom een verhuurhypotheek afsluiten, of deze (gedeeltelijk) schuldig blijven. De huur die de ouders moeten betalen kan in onderling overleg worden afgesproken, maar dient (om sprake van mogelijke erfbelasting op grond van een fictief legaat te voorkomen) minimaal 6% van de WOZ-waarde te bedragen. De lasten zijn eventueel ook te koppelen aan de lasten van de verhuurhypotheek. Zijn de huurlasten voor de ouders te hoog, dan kan gebruik worden gemaakt van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling of bewust gekozen worden voor een lagere huur met mogelijke erfbelasting tot gevolg. Een eventuele bestaande hypotheek moet bij verkoop worden afgelost. De woning (en een eventuele verhuurhypotheek) is voor de kinderen een box 3-bezitting.
Conclusie
Het verzilveren van je overwaarde kan lastig zijn. Gelukkig zijn er steeds meer mogelijkheden in de markt. Planners van Waarde adviseert je graag welke mogelijkheden er voor jou zijn.
