In de afgelopen jaren zijn er door de regering meerdere maatregelen genomen die de particuliere vastgoedbeleggers behoorlijk in hun portemonnee hebben geraakt. We nemen je graag mee in de zaken die momenteel van invloed zijn op het rendement en maatregelen die de belegger raken in opgelegde verplichtingen.

Verhoging van de overdrachtsbelasting

Beleggers die hun vastgoedportefeuille willen uitbreiden of hun eerste vastgoedobject willen aankopen hebben de overdrachtsbelasting in korte tijd zien stijgen van 6% in 2021, naar 8% in 2022 en naar 10,4% in 2023. Daarbij maakte het niet uit of het om een woning ging of om een ander soort pand. Het was ook niet van belang hoeveel woningen je hebt. Deze verhoging van het algemeen tarief moet meer ruimte op de koopwoningmarkt creëren voor starters en doorstromers, die maximaal 2% overdrachtsbelasting betalen voor een eigen woning.

Versobering leegwaarderatio

De belasting over beleggingspanden wordt berekend over de WOZ-waarde. De belastingheffing vindt plaats in box 3. Deze WOZ-waarde wordt lager vastgesteld wanneer je een woning verhuurt en de huurder recht heeft op huurbescherming. Dat heet de leegwaarderatio. Een huurder heeft huurbescherming, indien deze een huurcontract heeft voor onbepaalde tijd. Er wordt namelijk vanuit gegaan dat verhuurde woningen minder waard zijn dan onverhuurde woningen. De leegwaarderatio levert een belastingbesparing op in box 3, afhankelijk van de huurinkomsten.
Vanaf 2023 heeft het kabinet de leegwaarderatio sterk versoberd. Dit betekent dat je vanaf 2023 veel minder korting krijgt op de WOZ-waarde (maximaal maar 27%). De korting vervalt zelfs helemaal bij verhuur aan familie. Door een hogere WOZ-waarde zal de belastingdruk bij verhuurde woningen in box 3 flink toenemen.

Verduurzamen

Om Nederland steeds duurzamer te maken, komt er in 2030 waarschijnlijk een verhuurverbod voor de verhuur van slecht geïsoleerde woningen (met energielabel E,F of G). Vastgoedbeleggers worden daarom sterk gestimuleerd om panden te verduurzamen. Dit zijn uitgaven die weinig rendement opleveren.

Excessief lenen van de eigen BV

Er zijn vastgoedbeleggers die geld hebben geleend van de BV om daarmee in box 3 te beleggen in vastgoed. Door het geld te lenen van de BV en het niet als dividend uit te laten keren, kan belastingheffing in box 2 worden uitgesteld. Het kabinet heeft deze mogelijkheid beperkt, waardoor vanaf 1 januari 2023 aandeelhouders die meer dan € 700.000,- lenen van hun eigen BV, inkomstenbelasting in box 2 moeten gaan betalen. Bij een schuld hoger dan € 700.000,- wordt over het meerdere inkomstenbelasting geheven. Eigenwoningleningen die door de BV zijn verstrekt, vallen buiten deze aangescherpte maatregelen.

Wijziging box 3-heffing

In het coalitieakkoord van het kabinet is afgesproken om een nieuw box 3-stelsel te introduceren, waarbij het werkelijke rendement wordt belast. Particuliere vastgoedbeleggers worden zwaar getroffen door de box 3-heffing in 2023. Een belangrijk verschil met de huidige regeling is dat forfaits toegepast worden op de werkelijke vermogensmix. Een vermogensmix kan bestaan uit spaargelden, schulden en overige bezittingen. Er worden verschillende forfaitaire rendementen toegekend. Dit is voor spaargeld 0,36%, voor schulden 2,57% en voor overige bezittingen 6,17% (2023).
Door de invoering van de forfaitaire spaarvariant gaan vastgoedbeleggers, die onroerend goed met een lening hebben gefinancierd, aanzienlijk meer belasting betalen.

Voorbeeld
Stel, je verhuurt met je partner een woning van € 1.000.000,-, die je hebt gefinancierd met een lening van € 600.000,-. Voorheen was de basis voor de vermogensrendementsheffing dan € 400.000,-
(€ 1.000.000,- – € 600.000,-). Na aftrek van de partnervrijstelling van circa € 100.000,- was globaal
€ 300.000,- belast. Hierover betaalde je grofweg € 3.500,- belasting (2022). Na invoering van de forfaitaire spaarvariant in 2023 wordt de belastingheffing ongeveer € 10.700,-. In dit voorbeeld zie je dat de belastingheffing met grofweg € 7.200,- toeneemt in 2023. In deze berekening is overigens het effect van de hiervoor besproken leegwaarderatio niet meegenomen.

Naast de wijziging van de forfaitaire berekening van het vermogen, wordt het belastingtarief over inkomen uit het vermogen verhoogd van 31% (2022) naar 32% (2023) tot 34% in 2025. Ook deze maatregel verhoogt de belastingdruk voor vastgoedbeleggers in box 3.

Nieuwe regels huurwoningen

In 2023 is de maximale maandhuur voor een sociale huurwoning € 808,06. Voor huren boven deze liberalisatiegrens geldt geen beperking. De overheid wil het middenhuursegment reguleren. Hiervoor heeft het kabinet een wetsvoorstel ingediend. De grens van het puntenstelsel wordt opgetrokken van 141 punten naar circa 187 punten. De huurprijs bij dit puntenaantal zal bij inwerkingtreding van de wet op € 1.100,- uitkomen. Huurders van deze woningen krijgen volledige huurprijsbescherming via de Huurcommissie. Woningen met goede energie labels worden beloond met extra punten. Voor nieuwe contracten moet de verhuurder in het huurcontract de puntentelling opnemen. De regulering gaat gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2024 ingaan. Ook dit wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ raakt het businessmodel van de particuliere vastgoedbelegger.

Wat bovengenoemde maatregelen voor jou als particuliere vastgoedbelegger betekenen, hangt erg af van onder andere hoe het gefinancierd is, de locatie en/of je al een portefeuille hebt. Wil je weten wat één en ander voor jou betekent? De planners van Planners van Waarde kunnen je inzicht geven wat de effecten voor je zijn en mogelijke alternatieven aangeven.