Bij echtscheiding speelt de hypotheek vaak een belangrijke rol. De gemaakte financiële afspraken in het echtscheidingsconvenant zijn bepalend voor de uitvoerbaarheid van het financiële gedeelte van de scheiding. Je wilt voorkomen dat de bank of hypotheekverstrekker aangeeft dat de gemaakte afspraken niet uitvoerbaar zijn. Om ervoor te zorgen dat jullie convenant voldoet aan de eisen van de bank of hypotheekverstrekker is het belangrijk dat de huidige wet- en regelgeving getoetst wordt. Op deze manier kan de echtscheiding ook daadwerkelijk afgewikkeld worden. Voor dit artikel zijn we ervan uitgegaan dat het een gemeenschappelijke woning betreft.

Er zijn globaal drie mogelijkheden:

Partner uitkopen. Eén van beiden neemt na de scheiding het huis en de bijbehorende hypotheek over.
Verkoop van de woning na de scheiding.
De woning blijft voorlopig onverdeeld.

Partner uitkopen

Kan één van jullie beiden in de echtelijke woning blijven wonen of moet de woning verkocht worden? Om uit te kunnen kopen, dient het inkomen van de overnemende partner daarvoor toereikend te zijn. Als de overnemende partner tevens alimentatieplichtig is, kan de te betalen partneralimentatie financiering in de weg staan. Om uit die impasse te geraken zijn er verschillende mogelijkheden. Denk hierbij aan verrekening van pensioen. Door af te wijken van de standaard 50/50 verdeling van het tijdens het huwelijk opgebouwde ouderdomspensioen, kan de overnemende partner in ruil voor toedeling van de woning genoegen nemen met een kleiner deel van het pensioen. Zeg maar wisselgeld. Andere opties zijn het afsluiten van een alimentatielijfrente of toedeling van lijfrentepolissen aan de aanstaande ex-partner. Daarbuiten zijn er nog meer mogelijkheden. Maatwerk dus.

Verkoop van de woning na de scheiding

Verkoop van de woning na de scheiding lijkt op het eerste oog de eenvoudigste optie. Als er privévermogen (denk aan schenking of erfenis met uitsluitingsclausule) is geïnvesteerd in een gemeenschappelijke woning, dan heeft de partner die dit vermogen heeft ingebracht in principe recht op een vergoeding van die investering. De woning kan sindsdien in waarde zijn gestegen of gedaald. Om de vergoeding te kunnen berekenen, is het van belang of de investering heeft plaatsgevonden voor 1 januari 2012 of daarna. Bij een investering die voor 1 januari 2012 heeft plaatsgevonden, gaat men in principe uit van vergoeding tegen nominale waarde. Bij investering op of na 1 januari 2012 kan in principe een beroep worden gedaan op de zogeheten beleggingsleer. In het kort komt het erop neer dat de vergoeding gerelateerd is aan de waardeontwikkeling van het huis.

In dit artikel komt de zinsnede “in principe” veelvuldig voor. De reden hiervoor is onder meer dat partijen in onderling overleg mogen afwijken. Tevens speelt het Haviltex arrest hierbij een grote rol. Bij de uitleg van een overeenkomst moet niet alleen gekeken worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar de betekenis die partijen aan die tekst mochten toekennen, gelet op de gegeven omstandigheden van het geval en op basis van wat zij van elkaar mochten verwachten.

De woning blijft voorlopig onverdeeld

Van belang is hierbij de zogeheten scheidingsregeling. Als één van beide partners de woning definitief verlaat, kan die woning nog maximaal twee jaar als eigen woning worden aangemerkt indien de woning hoofdverblijf blijft voor de ex-partner. Tevens moet het de voormalige eigen woning betreffen van degene die vertrekt. In die twee jaar loopt de hypotheekrenteaftrek dus door voor de vertrokken partner. Dit woonrecht van de ex-partner wordt gezien als partneralimentatie in natura.

In de praktijk blijft de woning vaak (voorlopig) onverdeeld als de overnemende partner de uitkoop nog niet kan financieren. Denk bijvoorbeeld aan startende ondernemers of ondernemers die financieel veel nadeel hebben ondervonden van de Covid 19 pandemie, waardoor hun inkomen niet toereikend is voor financiering.

Het is van belang om goede afspraken te maken over hoelang die periode van onverdeeldheid blijft voortduren. De financiële gevolgen na afloop van de scheidingsregeling mogen daarbij zeker niet onvermeld blijven. Wie gaat de opdracht geven tot verkoop? Hoe wordt de minimumprijs bepaald? Wat gebeurt er met een eventuele gekoppelde spaarhypotheekverzekering? Tenslotte is het van belang dat de belastingaangifte in lijn is met de afspraken in het echtscheidingsconvenant. De belastingdienst controleert de aangiften streng. De financiële gevolgen van een verkeerde belastingaangifte kunnen behoorlijk in de papieren lopen.

De impact van scheiding op de eigen woning en de hypotheek is complex en te veelomvattend om in één artikel te omschrijven. Voor vragen over deze materie willen we je graag van dienst zijn.