Verhuur en fiscus

Als eigenaar je woning verhuren kan zorgen voor leuke extra inkomsten. Maar de fiscus pikt graag ook een graantje mee. In dit artikel beschrijven we de meest voorkomende situaties en leggen uit wat verhuur jou kost.

De tekorten op de woningmarkt, maar ook TV-programma’s als Bed & Breakfast en de komst van Airbnb, hebben bijgedragen aan de gestegen populariteit van het verhuren van (een deel) van de eigen woning. Wat veel mensen vergeten, is dat de fiscus graag een graantje meepikt. We laten je zien wat de fiscale gevolgen zijn van de meest voorkomende gevallen van verhuur.

1. Tijdelijke verhuur van een te koop staande eigen woning
Als de oude woning leeg te koop staat, blijft deze voor de inkomstenbelasting gedurende het jaar van verhuizing en de drie kalenderjaren daarna aangemerkt als eigen woning. Je behoudt renteaftrek voor beide woningen, maar je hoeft het eigenwoningforfait niet meer op te tellen bij het box 1-inkomen. Je kunt overwegen de woning, in afwachting van verkoop, tijdelijk te verhuren. De woning verhuist dan van box 1 naar box 3, waardoor de rente vanaf dat moment niet meer aftrekbaar is. Wat je aan huur ontvangt is onbelast. Mocht de woning na verhuur weer leeg komen te staan en zit je nog binnen de driejaarsperiode? Dan verhuist deze weer terug naar box 1 en herleeft de renteaftrek.
Let op: als je iemand gratis op jouw woning laat passen (‘antikraak’) blijft de woning in box 1. Je mag hiervoor geen vergoeding vragen.

2. Permanente verhuur van de oude woning
Op enig moment kun je ook besluiten om de oude woning niet te verkopen, maar deze voor verhuur aan te bieden. Als je de oude woning niet hoeft te verkopen om de financiering voor de nieuwe woning te kunnen krijgen en verhuur een mooi rendement geeft, kan het aantrekkelijk zijn de woning voor onbepaalde tijd te verhuren.
Heb je deze beslissing genomen, dan gaat de woning definitief over naar box 3. Je kunt de woning niet meer naar box 1 terugverhuizen. Maak je gebruik van de bijleenregeling, dan ben je verplicht om de overwaarde van de oude woning voor de nieuwe te gebruiken en kun je de rente over dat deel van de lening niet langer aftrekken. Bij veel box 3-vermogen kan dit overigens voordelig zijn: door de huidige lage rente kan een schuld in box 3 méér belastingvoordeel opleveren dan renteaftrek!

3. Tijdelijke verhuur van (een deel van) de eigen woning
Als je (een deel) van de eigen woning tijdelijk verhuurt, blijft dit in de meeste gevallen onder de eigenwoningregeling van box 1 vallen. De woning wordt niet als belegging beschouwd en schuift niet naar box 3, de eigenwoningrente blijft aftrekbaar. Wel krijg je te maken met een bijtelling van een stevige 70% van de huuropbrengst, die je moet optellen bij je eigenwoningforfait.

Voorbeeld
Jij en je partner hebben een goed salaris. Jullie vallen beiden in de hoogste belastingtariefschijf van 49,5%. Via een verhuursite heb je huurders gevonden die in jullie woning willen verblijven tijdens de vakantie in Italië. De huurders betalen € 1.000, dus je moet in de aangifte het eigenwoningforfait verhogen met (70% x € 1.000 =) € 700, waarover je (49,5% x € 700 =) € 346,50 belasting betaalt. Je houdt van die € 1.000 dus (€ 1.000 – € 346,50 =) € 653,50 over.

Tip: als je de woning gemeubileerd verhuurt — en dat zal vrijwel altijd het geval zijn — kun je de afschrijving van het gebruik van de inrichting en de inboedel aftrekken van de huursom. Dat geldt ook voor de kosten van gas, water, licht en internet in de verhuurde periode. De waarde van de inboedel stop je in box 3, maar als je op 1 januari niet verhuurt, is dat niet relevant.

4. Kamerverhuur in de eigen woning
De woningnood in studentensteden is nog steeds groot. Ook op andere plaatsen kan er behoefte zijn aan een kamer voor een langere periode, bijvoorbeeld voor mensen die een baan ver van huis hebben. Voor dit soort kamerverhuur is er een aparte regeling.
Ook deze vorm van verhuur is in principe belast, maar zolang de opbrengst (inclusief de vergoeding voor stoffering, servicekosten of kosten voor gas, water, licht en internet) niet meer is dan € 5.668 per jaar (bedrag 2021, jaarlijks geïndexeerd), dan zijn deze inkomsten vrijgesteld van belasting. Voor partners die 50/50 eigenaar zijn van de woning geldt een dubbele vrijstelling. De eventueel gemaakte kosten zijn niet aftrekbaar, maar door deze regeling blijft de gehele woning gewoon in box 1, waardoor er eigenlijk niets verandert, behalve dan dat je onbelast inkomen genereert. Is de totaal ontvangen vergoeding hoger dan de vrijstelling, dan schuift de kamer naar box 3. Stel dat de verhuurde kamer een oppervlakte heeft van 20% van de woning, dan neem je 20% van de WOZ-waarde van de woning op in box 3. Ook schuift 20% van de hypotheek naar box 3. Over dat deel heb je dus geen renteaftrek meer.

5. Verhuur van een vakantiewoning
Een huisje op de Veluwe of op de Wadden, om maar eens wat te noemen, om in de weekenden even uit te waaien of vakantie te vieren — het klinkt fijn en dat is het ook. Maar het is nog fijner als het ook nog wat oplevert. Dus waarom zou je het niet verhuren in de perioden dat je er zelf niet verblijft? De regels voor de verhuur van en de belasting op woningen in het buitenland zijn anders dan in Nederland. We beperken ons voor nu tot de verhuur van vakantiewoningen die zich in Nederland bevinden. Gewone verhuur is niet belast met BTW, ‘short stay’-verhuur van vakantiewoningen wel. Je moet jouw gasten dus bovenop de huurprijs 9% BTW in rekening brengen en BTW-aangifte doen. Je kunt daar onderuit komen als de omzet lager is dan € 20.000 per jaar, exclusief BTW. Je moet dan bij de Belastingdienst aangeven dat je van de Kleine ondernemers regeling (KOR) gebruik wilt maken. Is de omzet groter of kies je ervoor om niet onder de KOR te vallen, dan moet je bij jouw huurders BTW in rekening brengen, BTW-aangifte doen en BTW afdragen.
De WOZ-waarde van de vakantiewoning en de eventuele lening voor de aanschaf neem je op in box 3. De huuropbrengsten zijn onbelast, de rente op de lening en de overige kosten kun je niet aftrekken. Maar als je niet onder de KOR valt, kun je in de BTW-aangifte alle BTW die betrekking heeft op gebruik en onderhoud (denk aan gas, water, elektra, schoonmaak en aanschaf van de inrichting) wel aftrekken.

Conclusie
Verhuur van (delen van) woningen in box 1 en box 3 kan interessant zijn om extra inkomen te genereren. Maar waar geld wordt verdiend, ligt de fiscus op de loer. Overigens niet alleen de fiscus, veel gemeenten zullen ook hun (veelal bescheiden) deel opeisen in de vorm van toeristenbelasting. Verhuur heeft ook potentiële nadelen, vooral als je zelf niet in de buurt bent om een oogje in het zeil te houden of de huurders niet persoonlijk kent. De ervaring leert dat niet iedereen even netjes met jouw inboedel omspringt. Check ook bij de hypotheekverstrekker, de gemeente en jouw verzekeraar of je de woning tijdelijk mag verhuren, zodat je achteraf niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
Het is een complexe materie. De partners van Planners van Waarde kunnen je de juiste adviezen geven rondom verhuur van je woning.

 

 

 

 

Wil je ook op de hoogte blijven? Abonneer je dan op onze nieuwsbrief.

[ssba-buttons]
« Terug naar overzicht