Per 1 januari 2026 wijzigen belangrijke regels voor iedereen met een woning, hypotheek of verhuurd vastgoed. Denk aan overdrachtsbelasting, leennormen, huurwetgeving en box 3. Deze veranderingen kunnen invloed hebben op jouw vermogen, maandlasten en mogelijkheden voor verduurzaming. In dit artikel lees je wat er verandert en waar je nu al op kunt letten.
Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling. Wat betekent dit voor jouw vermogen?
Ben je jonger dan 35 jaar en koop je een woning om zelf in te wonen? In 2026 wordt de startersvrijstelling verhoogd. Je betaalt geen overdrachtsbelasting bij aankoopprijzen tot € 555.000,- (nu € 525.000,-).
Koop je een woning als belegging of tweede huis, dan daalt het tarief juist van 10,4% naar 8%. Voor particuliere beleggers maakt dat investeren in vastgoed iets aantrekkelijker dan nu.
Eigenwoningforfait omlaag
In 2026 gaat het eigenwoningforfait omlaag van 0,35 naar 0,30% voor woningen met een WOZ-waarde tot ongeveer € 1,34 mln. Dit levert voor veel huiseigenaren een kleine lastenverlaging op. Zeker bij een stijgende WOZ-waarde kan dit voordeel merkbaar zijn in jouw jaarlijkse belastingdruk.
NHG-grens omhoog. Meer leenruimte voor verduurzamen
De grens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt naar € 470.000,-. Kies je voor verduurzaming, dan mag je extra lenen en komt de grens op € 498.200,-.
Vanaf 2026 geldt de NHG-grens voor alle woningtypen. Dat maakt het eenvoudiger om verduurzaming te financieren binnen jouw hypotheek.
Nieuwe regels voor duurzaamheidsfinanciering
De overheid past de extra leenruimte voor energiezuinige woningen aan. De maximale extra bedragen worden lager dan nu.
- Label A+++ → maximaal € 25.000,-(nu € 30.000,-)
- Label A++++ → maximaal € 30.000,- (nu € 40.000,-)
Voor woningen die al zeer energiezuinig zijn, kan de extra leenruimte zelfs verdwijnen. Wil je verduurzamen of een energiezuinige koopwoning financieren, dan is het verstandig om jouw hypotheek bijtijds te laten beoordelen.
Nieuwe huurregels en huurtoeslag. Belangrijk voor verhuurders en vastgoedbezitters
Door de Wet betaalbare huur worden vanaf 2026 het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de puntentelling aangepast. De WOZ-waarde en energieprestatie gaan zwaarder meewegen bij het bepalen van de maximale huurprijs.
Ook verandert de huurtoeslag. De harde inkomens- en huurgrenzen verdwijnen, waardoor meer mensen recht krijgen op een (gedeeltelijke) toeslag. Voor verhuurders en mensen met een tweede woning betekent dit dat bestaande huurprijzen en contracten opnieuw beoordeeld moeten worden.
Box 3 en vastgoedbeleggingen. Nieuwe belastingregels voor jouw vermogen
In 2026 verandert de belasting op vermogen opnieuw. Het heffingsvrije vermogen wordt verhoogd naar € 59.357,-. Het forfaitaire rendement wordt verhoogd van 5,88% naar 6%.
Daarnaast werkt de overheid aan een systeem waarin belasting over vastgoed pas wordt geheven bij verkoop op basis van het werkelijke rendement. Dat maakt dit een goed moment om jouw vermogensstructuur opnieuw te bekijken.
Samenvatting. Wat verandert er per 1 januari 2026?
| Onderwerp | Verandering | Wanneer |
|---|---|---|
| Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting | Vrijstelling tot € 555.000,- | 01-01-’26 |
| Overdrachtsbelasting beleggers | Tarief daalt van 10,4% naar 8% | 01-01-’26 |
| Eigenwoningforfait | Daalt naar 0,30% | 01-01-’26 |
| NHG-grens | Verhoogd naar € 450.000,- (met energie tot € 477.000,-) | 01-01-’26 |
| Leennormen duurzaamheid | Minder extra leenruimte bij A+++ en A++++ | 01-01-’26 |
| Huurwetgeving | Nieuwe regels middenhuur en huurtoeslag | 01-01-’26 |
| Box 3 | Vrijstelling omlaag en rendement omhoog | 01-01-’26 |
Wat kun jij nu al doen voor jouw woning, hypotheek en vermogensplanning
- Bereid je aankoop goed voor. In sommige gevallen is kopen vóór 2026 gunstiger.
- Controleer je WOZ-waarde om te zien of het lagere eigenwoningforfait voordeel oplevert.
- Laat je hypotheek doorlichten, zeker bij plannen voor verduurzaming of herfinanciering.
- Heb je een tweede woning of verhuur je een deel van je woning. Laat de nieuwe box 3-regels en huurwetgeving tijdig door ons toetsen.
Vooruitdenken is waarde creëren
Bij Planners van Waarde geloven we dat goed financieel advies begint met vooruitdenken. Vooruitdenken leidt tot betere keuzes voor jouw vermogen en toekomst.
We helpen je graag inzicht te krijgen in wat bovenstaande veranderingen concreet betekenen voor jouw woning of hypotheek, zodat jij met vertrouwen de juiste keuzes maakt voor de toekomst.
3 december 2025
